Treuhänder für Immobilienverwaltungen und Makler

Buchhaltung, Provisionen und MWST für Immobilienverwaltungen und Makler: die Besonderheiten

Fremde Gelder, Mieterkautionen und Nebenkosten

Wer als Beauftragte Mietzinse für Eigentümer einzieht, muss auf Verlangen Rechenschaft ablegen und alles herausgeben, was ihr aus dem Mandat zugekommen ist (Art. 400 OR). Forderungen, die sie dabei in eigenem Namen für Rechnung des Eigentümers erwirbt, gehen unter den Voraussetzungen von Art. 401 OR auf diesen über, auch gegenüber einer Konkursmasse. Kautionen für Wohn- und Geschäftsräume sind bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters zu hinterlegen, bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse (Art. 257e OR). Nebenkosten schuldet der Mieter nur, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a OR); verrechnet werden die tatsächlichen Aufwendungen, mit Einsicht in die Belege (Art. 257b OR). Bei Akontozahlungen ist mindestens jährlich abzurechnen (Art. 4 VMWG). Rechtsstand 2026.

Mäklerlohn, Abgrenzung und Provisionen der Mitarbeitenden

Mit dem Mäklervertrag weist der Makler gegen Vergütung die Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss nach oder vermittelt diesen; im Übrigen gilt Auftragsrecht (Art. 412 OR). Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen ist, bei einer aufschiebenden Bedingung erst mit deren Eintritt. Ersatz für Aufwendungen gibt es bei einem Scheitern nur, wenn er vereinbart ist (Art. 413 OR). In der Jahresrechnung sind Aufwand und Ertrag zeitlich und sachlich abzugrenzen (Art. 958b OR). Bei angestellten Maklern entsteht der Provisionsanspruch, wenn das Geschäft mit dem Dritten rechtsgültig abgeschlossen ist; er fällt nachträglich dahin, wenn der Dritte seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt (Art. 322b OR). Provisionen gehören zum massgebenden Lohn für AHV, IV und EO (Art. 7 Bst. g AHVV).

MWST: ausgenommene Vermietung, Option und steuerbare Honorare

Vermietung und Verkauf von Grundstücken sind von der MWST ausgenommen; steuerbar bleiben unter anderem separat vermietete Parkplätze, soweit sie keine Nebenleistung zu einer ausgenommenen Vermietung sind (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG). Für ausgenommene Vermietungen kann optiert werden, nicht aber, wenn das Objekt ausschliesslich zum Wohnen genutzt wird (Art. 22 MWSTG). Ausgenommene Mieten zählen nicht zur Umsatzgrenze von CHF 100’000 (Art. 10 Abs. 2 MWSTG). Verwaltung und Vermittlung von Grundstücken sind steuerbare Dienstleistungen, seit 2024 zum Normalsatz von 8,1 % (Art. 25 MWSTG); Ort der Leistung ist der Ort des Grundstücks (Art. 8 Abs. 2 Bst. f MWSTG). Der Saldosteuersatz für beide Tätigkeiten beträgt 6,2 % (Saldosteuersätze-Verordnung der ESTV). Rechtsstand 2026.